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Rechte und Pflichten: Wissenswertes rund ums Mietrecht

Es könnte so schön sein: Der Vermieter übergibt die Schlüssel zur Wohnung und der Mieter zahlt pünktlich seine Miete. „Doch es kann der Frömmste nicht in Frieden leben…“ – frei zitiert erkannte das schon Friedrich Schiller. Wenn es heute zu Streitigkeiten zwischen den Parteien kommt, müssen häufig die Gerichte schlichten. Dabei fielen die Urteile in den letzten Jahren oft zugunsten der Mieter aus. Mit der Novellierung des Mietrechts 2012 sollen jetzt aber die Rechte der Vermieter gestärkt werden.

Das deutsche Mietrecht ist tatsächlich nicht so leicht zu durchschauen, da tun sich gerade Laien schwer. Doch für ein harmonisches Mietverhältnis ist es oft hilfreich, wenn beide Parteien wenigstens ihre grundsätzlichen Rechte und Pflichten kennen. Das schont die Nerven und häufig auch den Geldbeutel.

Kaution, Miete, Nebenkosten – Fakten rund ums Geld
Mit der Unterschrift unter den Mietvertrag gehen die Mieter nicht nur einige finanzielle Verpflichtungen ein, jetzt geht es auch um ehrliche Auskünfte.

Der Mietvertrag

Am Anfang steht die Wohnungssuche. Ist das passende Objekt (aus Mietersicht) und der passende Mieter (aus Vermietersicht) schließlich gefunden, müssen sich beide Parteien nur noch über die Mietbedingungen einig werden. Dabei ist die Form des Mietvertrags übrigens nicht vorgeschrieben, auch mündliche Verträge sind gültig, sofern die Kernbedingungen festgelegt sind:

•    Wer ist Vermieter – Mieter
•    Welche Wohnung wird ver- bzw. gemietet
•    Die Höhe der Miete
•    Beginn des Mietverhältnisses

Mündliche Verträge sind die Ausnahme, weil im Streitfall kaum ein Nachweis über die Vereinbarungen möglich ist. Deshalb werden die meisten Mietverträge mit vorgedruckten Vertragsentwürfen abgeschlossen. Häufig ist auch die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags. Der Mieter muss nicht alles unterschreiben. Je nach Exemplar sind einige Vertragsklauseln entweder überholt oder gar nicht erst wirksam. Wer skeptisch ist, kann den Vertrag vorher von einem Anwalt oder von einem Mieterverein überprüfen lassen.

Selbstauskunft

Die häufig vom Vermieter noch vor Vertragsabschluss geforderte Selbstauskunft ist zwar nicht rechtlich geregelt, trotzdem aber Bestandteil eines vertrauensvollen Vermieter/Mieter-Verhältnisses. Letztlich will der Vermieter nur wissen, ob der zukünftige Mieter die Wohnung auch bezahlen kann. Zwar kann der potentielle Mieter die Auskunft verweigern, hat dann aber schlechte Karten bei der Wohnungsvergabe.
Der Mieter darf aber auch keine bewusst falschen Angaben machen, sonst droht eine fristlose Kündigung.
Der Vermieter darf übrigens nur Fragen stellen, die in direktem Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung stehen, sprich Fragen nach:

•    Arbeitgeber
•    Einkommen
•    Sozialhilfe
•    Familienstand
•    Anzahl und Alter der einziehenden Personen

Neuvermietung: Vermieter muss Energieausweis vorlegen
Mittlerweile schreibt die EnEV (Energieeinsparverordnung) bei Verkauf oder Neuvermietung die Vorlage eines Energie- bzw. Bedarfsausweises vor, der über eine Farbskala (ähnlich wie etwa bei Kühlgeräten im Haushalt) die energetische Qualität des Hauses aufzeigt. Der Gesetzgeber unterscheidet übrigens zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis hängt vom individuellen Verbrauchsverhalten (daher die Bezeichnung) der Bewohner ab, denn: Hier wird lediglich der Energieverbrauch der Bewohner der vergangenen drei Jahre für Heizung und Warmwasser wiedergegeben. Der Ausstellung eines (teureren) Bedarfsausweises liegt hingegen eine technische Gebäude- und Heizungsanalyse zugrunde. Der Vermieter muss dem Mieter einen Energieausweis vorlegen.

Kaution wird bei Mietbeginn fällig
Der Mietvertrag ist unterschrieben, jetzt ist in aller Regel die Kaution fällig - sofern vertraglich vereinbart. Sie dient dem Vermieter quasi als Sicherheit, falls der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Zur Handhabung der Kaution gibt es gesetzliche Regelungen wie etwa eine Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten. Der Vermieter kann eine Kaution verlangen, muss sie aber sicher, etwa auf einem speziellen Mietkautionskonto, anlegen. Sofern keine Forderungen mehr bestehen, muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution inklusive Zinsen an den Mieter zurückzahlen.
Der Mieter kann die Kaution auch in drei Monatsraten bezahlen, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Auch die Kautionsrückzahlung unterliegt einer Verjährungsfrist von drei Jahren – der Mieter sollte die Kautionsrückzahlung also rechtzeitig anmahnen.

Mietzahlung – Mietminderung

Was einige Mieter manchmal vergessen:
Der Vermieter hat das Recht auf regelmäßigen und pünktlichen Eingang der Mietzahlungen, spätestens am dritten Werktag jeden Monats muss die Miete auf dem Konto gutgeschrieben sein. Bleibt die Monatsmiete zum zweiten Mal in Folge aus, kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen.
Der Mieter hat die Pflicht zur entsprechenden Zahlung.
Eine Sonderregelung ist die Mietminderung. Sie kann greifen, wenn etwa der Wohnwert erheblich beeinträchtigt ist. Wirklich gerechtfertigt ist sie allerdings nur unter ganz bestimmten Bedingungen.

Zahlung von Nebenkosten muss vertraglich vereinbart sein
Der Mieter muss nur dann zusätzlich Nebenkosten, sprich umlagefähige Betriebskosten, bezahlen, wenn das im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist, sie sind aber die Regel. Diese werden dann nach einem Verteilerschlüssel auf alle Wohneinheiten des Hauses umgelegt, häufig nach Wohnfläche, je nach Vereinbarung auch nach Kopfzahl. Der Vermieter darf aber nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen, Reparatur- oder Instandhaltungskosten etwa muss er aus eigener Tasche bezahlen. Abrechnen darf er aber folgende Positionen:

•    Grundsteuer
•    Wasser/Abwasser
•    Fahrstuhl
•    Straßenreinigung
•    Müllabfuhr
•    Hausreinigung
•    Schädlingsbekämpfung
•    Gartenpflege
•    Beleuchtung
•    Schornsteinreinigung
•    Einschlägige Versicherungen (etwa Gebäude- und Glasversicherungen)
•    Kabelanschluss bzw. Gemeinschaftsantenne
•    Zentrale Heizung bzw. Wasserversorgung
•    Sonstige Kosten (müssen genau angegeben werden)

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vorlegen, Nachforderungen des Vermieters sind danach nicht mehr zulässig.


Obhutspflicht, Hausordnung & Co.: sorgsamer Umgang und rücksichtsvolles Miteinander

Fahrräder im Hausflur, verdreckte Wohnungen oder bellende Hunde - gerade bei solchen Punkten kommt es immer wieder zu Streitigkeiten, die eigentlich viel zu häufig vor Gericht enden. Dabei regelt der Mietvertrag viele Punkte des Zusammenlebens.

Alles in Ordnung

In den meisten Fällen ist die Hausordnung, die einige Punkte des Zusammenlebens klären soll, gerade in Mehrfamilienhäusern fester Bestandteil des Mietvertrages – und auch nur dann zwingend gültig.
Der Mieter muss sich an die Hausordnung halten, sprich: an die vertraglich festgelegten Regelungen zu Ruhezeiten, Reinigung, das Abstellen von Gegenständen im Hausflur usw. muss er sich genauso halten wie etwa an die sogenannte Verkehrssicherungspflicht, also: das Streuen im Winter.

Obhutspflicht

Den Begriff kennen wohl nur wenige, aber rechtlich sind alle Mieter dazu verpflichtet. Der Mieter ist durch die sogenannte Obhutspflicht dazu angehalten, mit der Wohnung und den gemeinsam genutzten Räumen des Hauses sorgsam umzugehen. Dazu gehört etwa, einen Mangel sofort dem Mieter mitzuteilen, aber auch das regelmäßige Lüften und Reinigen der Wohnung.
Der Vermieter hat übrigens das Recht, den sorgsamen Umgang mit seinem Eigentum in bestimmten Abständen mit Ankündigung zu kontrollieren.

Haustiere dürfen nicht immer mit einziehen
Nicht jeder ist ein großer Tierfreund, die Haltung von kleinen Haustieren wie etwa Fischen, Vögeln oder Hamstern im normalen Rahmen sind aber immer erlaubt. Der Vermieter kann das Halten von Hunden und Katzen untersagen.
Der Mieter ist gut beraten, diesen Punkt direkt bei der Wohnungsbesichtigung anzusprechen. Bei späteren Anschaffungsplänen muss der Mieter auf jeden Fall beim Vermieter nachfragen.


Reparieren, sanieren, modernisieren

Beschädigungen und Abnutzungen in Wohnungen und Häusern sind ganz einfach nicht zu vermeiden. Das ist auch nicht weiter schlimm, solange Vermieter und Mieter wissen, wer für welche Arbeiten zuständig ist und diese entsprechend ausführen.

Schönheitsreparaturen

Unter den Begriff Schönheitsreparaturen fallen etwa das Streichen von Decken, Wänden, Innentüren, Heizkörpern und ähnlichem, sprich: das Renovieren von Dingen, die sich im Laufe der Mietzeit abgenutzt haben. Hierzu hat der Gesetzgeber bestimmten Fristen zugestimmt:
•    Küche, Bäder, Dusche: alle drei Jahre
•    Wohn-, Schlafräume, Hausflure, Dielen, WC: alle fünf Jahre
•    Nebenräume: alle sieben Jahre
Der Mieter muss nicht jede Schönheitsreparatur übernehmen, das hängt u.a. von der Wohndauer ab. Wohnt er länger als die genannten Fristen darin, muss er die Renovierung übernehmen. Das gilt allerdings nicht, wenn der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht. Häufig greift in solchen Fällen aber die sogenannte Abgeltungsklausel. Der Mieter muss dann zumindest anteilig Renovierungskosten übernehmen.

Reparaturen

Mängel in der Wohnung oder am Haus muss der Mieter nicht hinnehmen.
Der Vermieter muss größere Mängel innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen. Er kann aber die Kosten für sogenannte Kleinreparaturen, sprich Bagatellschäden, per Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
Der Mieter kann auf Mängelbeseitigung klagen oder die Miete mindern, wenn die Reparatur nicht innerhalb einer bestimmten Frist ausgeführt wird. In Notfällen kann der Mieter aber auch sofort handeln, etwa wenn im Winter die Heizung ausfällt. Dann reicht es, den Vermieter telefonisch zu informieren und sich die (wirklich notwendigen) Kosten ersetzen zu lassen.

Sanierungen
Energetische Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert einer Immobilie nachhaltig verbessern, etwa Schallschutz, Wärmedämmung oder neue Bäder, sind zulässig. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich über Umfang, Beginn, Dauer und möglicherweise über eine höhere Miete informieren. Elf Prozent der Sanierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.
Der Mieter muss diese Maßnahmen, sofern die Rahmenbedingungen eingehalten werden, dulden.


Das Ende des Mietverhältnisses: Kündigungsfristen und Wohnungsübergabe

Gründe für einen gewollten Auszug des Mieters gibt es viele: Zu wenig Platz für die Kinder oder etwa der Umzug in eine andere Stadt, aber auch auf Vermieterseite bestehen durchaus berechtigte Gründe zur Vertragskündigung. Bei den Kündigungsfristen kommt es aber immer auf den abgeschlossenen Vertrag an. Bei einem unbefristeten Vertrag etwa muss von beiden Seiten eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden.

Eigenbedarfskündigung des Vermieters
Eigenbedarf ist der wohl häufigste Grund für eine Kündigung von Vermieterseite aus. Der Vermieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter Einhaltung der Kündigungsfristen aussprechen, muss sie dann aber plausibel begründen und die Wohnung für sich selbst oder für seine Kinder auch tatsächlich benötigen.

Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung darf von beiden Seiten unter bestimmten wichtigen Umständen ausgesprochen werden. Ob sie immer berechtigt ist, müssen häufig die Gerichte klären. Der Vermieter kann etwa bei Zahlungsverzug, also wenn der Mieter mit mindesten zwei Monatsmieten im Rückstand ist, von diesem Recht Gebrauch machen. Aber auch bei deutlich sichtbarer Verwahrlosung oder Zweckentfremdung kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen.
Der Mieter kann ebenfalls fristlos kündigen, wenn etwa der Vermieter wesentliche Mängel innerhalb einer bestimmten Frist nicht beseitigt oder eine akute Gesundheitsgefährdung besteht.

Nachmieter sind möglich
Wer vorzeitig aus einem Mietvertrag ohne konkrete Nachmieterregelung aussteigen will, weil etwa ein berufsbedingter Umzug ansteht, der kann im Ausnahmefall einen Nachmieter benennen, der den bestehenden Vertrag dann übernimmt. Dieser muss jedoch geeignet sein, sprich: auch der Nachmieter muss nachweisen, dass er die Miete zahlen kann.

Wohnungsübergabe

Ein großes Streitthema ist auch immer wieder die Frage, in welchem Zustand die Wohnung an den Vermieter übergeben werden muss. Da hilft der rechtzeitige Blick in den Mietvertrag.
Der Mieter muss Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführen (lassen), sofern im Vertrag eine gültige Klausel für Schönheitsreparaturen vorgesehen ist (erlaubt sind u.a. das Streichen von Wänden und Decken, Heizkörpern etc.). Ansonsten droht eine Schadensersatzklage.
Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung aber in einem ordentlichen Zustand übergeben und sollte sich dies in einem Übergabeprotokoll auch bestätigen lassen. Dann steht auch der Rückgabe der Mietkaution nichts mehr im Weg.




2012: Änderungen im Mietrecht
Mitte dieses Jahres könnten umfangreiche Änderungen im Mietrecht in Kraft treten, die von der Bundesregierung auf den Weg gebracht worden sind und vor allem die Rechte des Vermieters stärken sollen. Das sind die wichtigsten Neuregelungen:

•    leichtere Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter
Bislang galt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nur bei Verzug der monatlichen Mietzahlungen. Mit der Novellierung kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Abmahnung auch dann fristlos kündigen (bisher nur mit ordentlicher Kündigung möglich), wenn der Mieter mit zwei Kautionsraten im Rückstand ist.

•    Mietminderungsrecht wird bei energetischer Sanierung eingeschränkt
Kündigt der Vermieter eine energetische Sanierung, etwa eine Fassadendämmung, rechtzeitig beim Mieter an, ist zukünftig dessen Recht auf Mietminderung während der ersten drei Monate der Baumaßnahme ausgeschlossen.

•    Wohnungsräumung wird erleichtert
Mit der sogenannten „Berliner Räumung“ werden die Kosten bei einer Zwangsräumung für den Vermieter gesenkt, denn es entfallen dann die Kosten für Abtransport, Lagerung und Gerichtsvollziehergebühren wie bei einer „klassischen“ Räumung sonst üblich. Der Gerichtsvollzieher verlangt nur noch die Herausgabe der Wohnung an sich.



Hier gibt‘s Informationen und Hilfe
Wer sich als Mieter oder Vermieter informieren möchte, findet im Internet einige Anlaufstellen, die sich auf die Belange des Mietrechts spezialisiert haben.

Der Deutsche Mieterbund etwa hält unter www.mieterbund.de zahlreiche Broschüren und Informationen bereit, so etwa eine spezielle Broschüre zum Thema Rechte und Pflichten von Mietern, zu bestellen unter: www.mieterbund.de/mieterrechte_mieterpflichten.html
Unter seinem Dach agieren in vielen Städten Deutschlands sogenannte Mietervereine, die kompetente Beratung vor Ort anbieten. Zu finden unter: www.mieterbund.de/vereine.html
Auch der Mieterschutzbund e.V. www.mieterschutzbund.de, bietet Hilfe und Unterstützung in Mietsachen an.
Zudem gibt es bundesweit unabhängige Mietervereine.

Speziell für Vermieter bieten sich die Seiten

www.vermieterschutzverein-deutschland.de
www.vermieterverein.de oder auch
www.deutscher-vermieterverein.de an.

Für alle Vereinigungen gilt in der Regel, dass man nur über eine Mitgliedschaft die vollen Leistungen in Anspruch nehmen kann. Die Kosten für eine Jahresmitgliedschaft liegen dabei zwischen etwa 50 und 100 Euro.